En el Auto 407/2025 del 22 de abril de 2025, el Juzgado de Primera Instancia N°. 4 de San Bartolomé de Tirajana, en el procedimiento ordinario N° 2097/2023, resuelve sobre una demanda presentada por la Comunidad de Propietarios X contra los propietarios de un local comercial y su ocupante. La demanda tiene como objetivo la cesación de actividades que contravienen los estatutos de la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y diversas ordenanzas municipales. A continuación, se detallan los puntos clave de la resolución.
La Comunidad de Propietarios X presenta una acción judicial solicitando la cesación de actividades realizadas por el propietario del local comercial "XXX", Don Ernesto, y su ocupante, Don Ignacio. Las actividades en cuestión causan daños a la finca y contravienen los estatutos de la comunidad, así como el artículo 7.2 de la LPH.
Los demandados argumentan que el procedimiento carece de procedibilidad al no haberse aportado la certificación de un acuerdo expreso de la Junta de Propietarios ni el requerimiento previo para la cesación de la conducta.
El artículo 7.2 de la LPH establece que, para que la Comunidad de Propietarios pueda interponer una acción de cesación, deben cumplirse varios requisitos esenciales:
El presidente de la comunidad debe requerir al infractor la cesación inmediata de las actividades prohibidas, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales.
Si la conducta infractora persiste, el presidente debe obtener autorización de la Junta de Propietarios para interponer la acción judicial.
La Junta de Propietarios debe adoptar un acuerdo formal autorizando dicha acción.
En este sentido, el tribunal ha destacado que es necesario seguir una secuencia lógica: primero, el requerimiento al infractor; luego, la verificación de la persistencia de la conducta; y finalmente, el acuerdo de la Junta que autorice la acción judicial.
El Tribunal Supremo ha reiterado en su jurisprudencia que el presidente de la comunidad no puede actuar unilateralmente sin contar con el respaldo de un acuerdo de la Junta de Propietarios. Este acuerdo es necesario para dar validez a la acción judicial, ya que el presidente no está legitimado para tomar decisiones importantes sin la aprobación expresa de la comunidad.
En este caso, la comunidad presentó una certificación de acuerdo de la Junta de Propietarios fechada el 23 de octubre de 2023, en la que se menciona que se autoriza al presidente a tomar medidas legales frente al incumplimiento de las normas internas por parte de los propietarios. No obstante, este acuerdo se considera inválido por dos razones fundamentales:
Acuerdo genérico: El acuerdo de la Junta no está dirigido específicamente contra los demandados ni menciona de manera directa las acciones que deben emprenderse.
Secuencia temporal incorrecta: El acuerdo de la Junta se adoptó en una reunión celebrada en julio de 2021, mientras que el requerimiento fehaciente a los demandados no se realizó hasta diciembre de 2022. Según la ley, la secuencia debe ser: requerimiento, verificación de la persistencia de la infracción, y luego acuerdo de la Junta.
Debido a que no se ha cumplido con los requisitos de procedibilidad establecidos por el artículo 7.2 de la LPH, el tribunal inadmite la demanda presentada por la comunidad. La falta de un acuerdo adecuado y la secuencia incorrecta en el procedimiento judicial han llevado a la conclusión de que no se ha cumplido con los requisitos previos necesarios para que la acción de cesación proceda.
En consecuencia, el tribunal acuerda archivar la demanda y condena a la parte demandante al pago de las costas del procedimiento conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Se informa a las partes que contra esta resolución cabe recurso de apelación, que podrá interponerse ante la Audiencia Provincial de Las Palmas en el plazo de 20 días desde la notificación.
El presidente de la comunidad debe obtener un acuerdo expreso de la Junta antes de tomar medidas judiciales contra los infractores.
La secuencia temporal de los actos es esencial: el requerimiento al infractor debe preceder al acuerdo de la Junta.
La inadmisión de la demanda se basa en la falta de cumplimiento de estos requisitos.
Este Auto subraya la importancia de seguir el procedimiento estipulado por la Ley de Propiedad Horizontal y la necesidad de que las decisiones judiciales cuenten con un respaldo adecuado de la comunidad de propietarios.
IURISPREVEN Central.
