En su Sentencia 1002/2025, de 25 de junio, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha declarado la nulidad de un acuerdo comunitario que obligaba a unos propietarios a asumir los gastos de mantenimiento de un ascensor del que estaban exonerados desde 1994.
El Alto Tribunal considera que no puede aplicarse de forma retroactiva la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) operada por la Ley 8/2013, dado que existía un acuerdo previo adoptado por unanimidad, que generó una situación jurídica consolidada.
En 1994, una comunidad de propietarios acordó por mayoría la instalación de un ascensor en el edificio. Sin embargo, se estableció expresamente —por unanimidad— que los propietarios disidentes quedarían exentos de participar en los gastos de dicha instalación y su mantenimiento. Desde 1995, ese acuerdo se aplicó sin incidencias.
En 2018, la comunidad celebró una nueva junta donde se acordó, con base en la Ley 8/2013, que todos los propietarios, incluidos los exonerados desde 1994, debían asumir los gastos del ascensor conforme a su coeficiente de participación. Los afectados impugnaron el acuerdo por considerarlo incompatible con el pacto alcanzado décadas antes.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Madrid desestimaron la demanda de nulidad del acuerdo. Argumentaron que la comunidad no aplicó retroactivamente la ley, sino que se limitó a seguir su redacción vigente en 2018.
Los propietarios afectados recurrieron en casación, alegando infracción del principio de irretroactividad de las normas y de la jurisprudencia del propio Supremo.
El Tribunal Supremo estima el recurso y anula el acuerdo impugnado en lo que afecta a los recurrentes. La Sala aclara que los artículos 10.1.b) y 17.2 LPH —en su versión reformada por la Ley 8/2013— no pueden aplicarse a situaciones consolidadas con anterioridad bajo un marco normativo distinto. En este caso, los propietarios estaban exonerados en virtud de un acuerdo válido y unánime, por lo que:
“No se puede aplicar la ley de forma retroactiva a situaciones consolidadas derivadas de acuerdos comunitarios unánimes”.
No cabe modificar un acuerdo previo que altere derechos adquiridos, como la exoneración pactada, sin el consentimiento unánime de los afectados.
La aplicación de una norma más moderna y favorable a la accesibilidad, como la Ley 8/2013, no justifica la retroactividad cuando afecte a situaciones jurídicamente agotadas.
El Tribunal subraya la importancia del principio de seguridad jurídica (art. 9.3 CE) y distingue entre retroactividad auténtica e impropia.
Recuerda además que cualquier modificación del título constitutivo o del régimen de gastos requiere el cumplimiento del régimen de mayorías establecido en la LPH.
Este fallo consolida la jurisprudencia que protege los derechos adquiridos por acuerdos comunitarios válidamente adoptados y aclara que las reformas legislativas no pueden emplearse como excusa para revisar pactos consolidados sin la mayoría reforzada que exige la ley.
La sentencia tiene implicaciones prácticas para miles de comunidades de propietarios que, tras la reforma de 2013, han tratado de modificar antiguos acuerdos en materia de accesibilidad y distribución de gastos. Si se ven afectados derechos previamente exonerados mediante pactos unánimes, dicha modificación requerirá también unanimidad.
ADADE Central
