La Dirección General de Tributos (DGT), en su consulta vinculante V1828-25, de 13 de octubre de 2025, ha precisado el régimen de aplicación de la reducción del 90 % en los rendimientos del capital inmobiliario prevista en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF para arrendamientos en zonas de mercado residencial tensionado.
El criterio resulta especialmente relevante para la práctica de las asesorías fiscales, al confirmar que este incentivo no se limita al primer ejercicio del contrato, sino que puede mantenerse durante toda su vigencia, siempre que concurran de forma continuada los requisitos exigidos por la normativa.
La consulta analiza el supuesto de un arrendador persona física que formaliza un nuevo contrato de alquiler sobre una vivienda situada en una zona declarada como tensionada.
La DGT recuerda que, conforme al artículo 23.2 de la LIRPF —modificado por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda—, la reducción del 90 % exige:
El elemento determinante del criterio administrativo es que estos requisitos deben cumplirse no solo en el momento inicial, sino durante toda la vigencia del contrato, condicionando así la continuidad del beneficio fiscal.
Precisión relevante: la reducción debe ser superior al 5 %
La DGT introduce un matiz de especial interés práctico: la reducción de la renta no puede ser igual al 5 %, sino que debe ser superior a dicho porcentaje.
Este aspecto obliga a una correcta cuantificación de la renta en el nuevo contrato, ya que un error en este punto podría impedir la aplicación del incentivo desde el inicio.
La consulta también aclara el efecto de una eventual modificación del entorno normativo o territorial.
Si durante la vigencia del contrato la vivienda deja de estar situada en una zona declarada como tensionada, el contribuyente no podrá seguir aplicando la reducción del 90 % desde ese momento, sin perjuicio de la posible aplicación de la reducción general del 50 %.
Este elemento introduce un factor de incertidumbre que debe ser objeto de seguimiento por parte del asesor fiscal.
El criterio fijado por la DGT refuerza la necesidad de un control continuado sobre la aplicación del incentivo.
Desde una perspectiva profesional, resulta imprescindible:
Asimismo, se pone de manifiesto la importancia de una adecuada planificación contractual y fiscal, especialmente en operaciones de renovación de arrendamientos.
La interpretación de la DGT consolida un enfoque restrictivo en la aplicación de la reducción del 90 %, vinculando su mantenimiento a la persistencia de todos los requisitos legales.
Para las asesorías fiscales, el mensaje es claro: no basta con cumplir las condiciones en el momento inicial, sino que resulta imprescindible garantizar su cumplimiento continuado para evitar regularizaciones futuras en el IRPF del arrendador.
