El cálculo de la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble alquilado vuelve a situarse en el centro del debate fiscal tras una reciente sentencia del Tribunal Supremo. El Alto Tribunal puso freno al criterio administrativo que venía aplicando de forma sistemática una amortización mínima del 3 %, con el consiguiente aumento de la tributación en el IRPF.
Cuando un inmueble ha estado arrendado, la normativa del IRPF exige que, al calcular la ganancia patrimonial en su transmisión, se reste del valor de adquisición el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, se hayan practicado o no efectivamente. Esta regla ha servido de base a la Administración para defender que, incluso en los ejercicios en los que no se dedujo amortización alguna, debía computarse una amortización mínima.
Hacienda había fijado ese mínimo en el 3 % anual, trasladando automáticamente al cálculo de la ganancia el porcentaje habitual aplicable a los rendimientos del capital inmobiliario.
Según la interpretación administrativa, dado que el IRPF permite deducir un 3 % sobre el mayor valor entre el coste de adquisición o el valor catastral del inmueble (excluido el suelo), ese mismo porcentaje debía utilizarse como amortización mínima a efectos de recalcular el valor de adquisición en la venta. El resultado era claro: menor valor de adquisición, mayor ganancia patrimonial y mayor carga fiscal.
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 20 de noviembre de 2025, rechazó esta equiparación automática. La Sala recordó que la Ley del IRPF no establece expresamente ningún coeficiente mínimo de amortización para estos supuestos y que no puede imponerse uno por vía interpretativa.
Ante esa ausencia de regulación específica, el Tribunal consideró razonable acudir a una referencia objetiva ya existente en el ordenamiento: las tablas de amortización aplicables a empresarios en estimación directa simplificada, fijando como coeficiente mínimo el 1,4706 % anual, conforme a la Orden de 27 de marzo de 1998.
El pronunciamiento tiene consecuencias relevantes en la práctica:
Para los asesores fiscales, la sentencia refuerza un mensaje claro: no todo criterio administrativo consolidado tiene respaldo legal. En operaciones de transmisión inmobiliaria, especialmente con inmuebles alquilados durante largos periodos, el detalle técnico de la amortización puede marcar una diferencia fiscal significativa. Conocer y aplicar este nuevo enfoque jurisprudencial resulta clave para evitar sobrecostes tributarios innecesarios.
