El Tribunal Supremo ha confirmado la validez de una cláusula de prórroga por años sucesivos incluida en un contrato de arrendamiento de vivienda, estableciendo que este tipo de pactos no vulneran la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, siempre que respeten los derechos del inquilino y respondan a la voluntad concorde de las partes.
La sentencia, que desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora, consolida la autonomía de la voluntad como principio rector en materia contractual y marca un criterio relevante para la práctica jurídica inmobiliaria.
El contrato en cuestión se firmó en el año 2000 con una duración inicial de cinco años y una prórroga legal de tres más, conforme al régimen previsto en el artículo 10 de la LAU.
Una vez transcurrido ese periodo, las partes acordaron una prórroga indefinida por años sucesivos, que facultaba al arrendatario a permanecer en la vivienda mientras no manifestara su voluntad de finalizar el contrato.
La nueva propietaria del inmueble interpuso una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, sosteniendo que la prórroga vulneraba los límites legales establecidos y que el contrato debía considerarse extinguido.
El Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial rechazaron la demanda, entendiendo que la cláusula de prórroga era válida por haber sido libremente pactada y porque no causaba perjuicio al arrendatario.
Ambos tribunales aplicaron el artículo 513.1.º del Código Civil, que limita los efectos de los derechos vitalicios a la vida del beneficiario, para integrar la duración del contrato y evitar una interpretación de perpetuidad.
En consecuencia, consideraron que el pacto no contravenía la normativa arrendaticia, al derivar de un acuerdo legítimo entre las partes dentro del marco de la libertad contractual.
El Tribunal Supremo ratifica los criterios de instancia y confirma la validez de la prórroga por años sucesivos, incluso con carácter indefinido.
El Alto Tribunal recuerda que el artículo 10 de la LAU establece un régimen mínimo de duración obligatoria, pero no impide que las partes pacten una prórroga distinta o más prolongada.
Asimismo, la sentencia ampara este tipo de cláusulas en el principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 del Código Civil), siempre que no vulneren la ley, la moral o el orden público, ni perjudiquen al arrendatario, de acuerdo con el artículo 6 de la LAU.
Por otro lado, el Supremo descarta que la prórroga infrinja el artículo 1256 del Código Civil, ya que el cumplimiento del contrato no queda al arbitrio del arrendatario, sino que deriva de un acuerdo bilateral con base económica, vinculada a las inversiones realizadas por el inquilino.
Para evitar interpretaciones que conduzcan a una duración perpetua, la Sala reitera el criterio sentado en la STS 582/2009, integrando este tipo de prórrogas por analogía con los límites del usufructo.
Uno de los magistrados formuló voto particular al discrepar del criterio mayoritario.
A su juicio, la cláusula de prórroga indefinida contradice la finalidad de la reforma de la LAU de 1994, que eliminó las antiguas prórrogas forzosas.
El magistrado sostiene que, una vez agotado el plazo legal de duración, debía aplicarse la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, y no una prórroga ilimitada, aunque fuera fruto del acuerdo de las partes.
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora, ratifica la validez del pacto de prórroga por años sucesivos y condena en costas a la parte recurrente.
Con esta resolución, el Alto Tribunal aclara que las cláusulas de prórroga obligatoria para el arrendador y opcional para el arrendatario son plenamente válidas, siempre que:
Esta sentencia refuerza la seguridad jurídica en el ámbito de los arrendamientos urbanos y reafirma la libertad contractual como elemento esencial del Derecho civil.
Para los despachos de abogados especializados en Derecho inmobiliario, constituye un precedente relevante: el Supremo consolida la posibilidad de pactar prórrogas indefinidas siempre que exista equilibrio entre las partes y respeto al marco normativo.
En definitiva, el fallo recuerda que la autonomía de la voluntad sigue siendo la piedra angular del contrato de arrendamiento, incluso en un terreno tan regulado como el de la vivienda habitual.
